Wenn ein Stück Land feil wird, das zum Hofe sich schickt,
so wird es gekauft und bar bezahlt.

Jeremias Gotthelf «Geld und Geist»

 


Schwierigkeit

Ein Haus kauft man nicht mit der Kreditkarte, so wenig zum Kauf des täglichen Bedarfs ein Pfand gestellt wird. Am Kiosk wird bar bezahlt, das Gemüse auf dem Wochenmarkt mit Franken und Rappen. Wer später zahlen will, kann vielleicht anschreiben lassen. Im Ladengeschäft sieht man bei etwas grössern Einkäufen am liebsten die Bankkarte. Das Geld wird gleichentags dem Konto gutgeschrieben, und es braucht nicht abends noch zur Bank getragen zu werden. Oder wenigstens die Kreditkarte. Das Geld kommt zwar später, aber es kommt.
Und beim Hauskauf soll alles ganz anders sein, viel kniffliger und verflixter? Gewiss, wer will schon Tausendernoten bündelweise herumtragen? Wohl nur der sie nicht hat.
Noch als das Portemonnaie für Bares da war und nicht hauptsächlich für Plastikgeld, hatte aber der Grundstückkauf schon mehr gemeinsam mit dem Kreditkartenkauf, als man meinen möchte. Wenn man das Einfamilienhaus auch künftig nicht mit dem Clubausweis im Kreditkartenformat wird kaufen können.

Seinerzeit spielten Kinder gern mit Murmeln. Hatte das eine die rote von diesen wunderlichen Glaskugeln doppelt, aber keine grüne, und das andere anstelle einer roten zwei grüne, wurde getauscht. So standen sie einander gegenüber, jedes eine seiner Murmeln in der Hand. Jetzt händigte jedes diese dem andern aus. Und der Handel war vollständig und abgeschlossen.
Damit hatte jedes jederzeit zwei Murmeln, entweder zwei ungleiche oder immer noch zwei gleiche. Wenn es nicht eine Rauferei gegeben hat und das eine mit zwei Murmeln weggegangen und das andere mit leeren Händen zurück geblieben ist. Aber dann gab es Verhauen, und vielleicht konnte sich das andere der Murmel wieder bemächtigen. Doch besser als Verhauen ist Vertrauen.
Später stehen die beiden einander wieder gegenüber, im Kauf eines Van Gogh, der eine das Ölbild unter dem Arm und der andere die Einkaufstüte an der Hand, gefüllt mit Banknoten. Jetzt wird wieder getauscht. Der Handel ist perfekt. Ob das Geschäft zustande gekommen ist oder nicht, hat beide Male jeder jederzeit, was ihm zusteht, nämlich der eine das Geld oder immer noch den Van Gogh und der andere den Van Gogh oder immer noch das Geld.

Der Kauf eines Grundstücks ist so nicht möglich. Zuerst ist man beim Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt; dort wird der Vertrag beidseitig unterzeichnet und vom Notar sogleich beurkundet.1 Darauf geht der Verkäufer zum Grundbuchverwalter1a, dem er die Anmeldung zur Übertragung des Grundstücks auf den Käufer gerichtetes Begehren abgibt.2 Der Grundbuchverwalter nimmt sie entgegen und verabschiedet ihn und, wenn er vom Käufer begleitet ist, beide zusammen. Entlassen, sind sie beim Weitern nicht mehr zugegen.
Jetzt zieht sich der Grundbuchverwalter mit Kaufvertrag und Anmeldung zurück, ganz allein in die innersten Gemächer des Grundbuchamts. Hier kommt das Verfahren erst eigentlich in Gang. Er setzt sich auf den Bürostuhl. Der eher trocken und gemächlich wirkende Grundbuchverwalter kommt erst jetzt so richtig in Fahrt. Nun entnimmt er der Schublade sein Tagebuch, jetzt wird zuerst Tagebuch geführt. Darin schreibt er alle wichtigen Ereignisse des Tages auf.3 Wenn er damit fertig ist, geht er alles in Ruhe nochmals durch. Dabei prüft er ganz genau, ob alles seine Richtigkeit habe, auch zu der vom Verkäufer abgegebenen Anmeldung.4 Und erst zum Schluss wird säuberlich ins Grundbuch übertragen.5 Oder er wird, wenn er einen Fehler entdeckt hat, die Anmeldung zurück weisend, es bleiben lassen.6
Nun haben Grundbuchverwalter und Liebhaber alter Meister eine eigentümliche Gemeinsamkeit. Wie der Sammler den Van Gogh nicht mehr her gibt, rückt der Grundbuchverwalter, hat er sie einmal in der Hand, die Anmeldung unter keinen Umständen mehr heraus.7 Auch nicht, wenn sie zurück gezogen werden wollte.8 Zuerst wird Tagebuch geführt. Dann wird geprüft. Schliesslich wird die Eintragung im Grundbuch gemacht.9 Wenn alles in Ordnung ist. Sonst nicht. Und dabei bleibt es.

Was soll man da machen? Das Grundstück geht erst mit der Eintragung im Hauptbuch auf den Käufer über.10 Das Hauptbuch ist das eigentliche Grundbuch.
Bezahlt der Käufer mit Abgabe der Anmeldung, so besteht die Gefahr, dass der Grundbuchverwalter sie abweist, und der Käufer steht mit leeren Händen da. Mangels Eintragung ist das Grundstück nicht auf ihn über gegangen. Zwischen Anmeldung und Eintragung können nämlich Umstände eintreten, welche die Eintragung verhindern. Dass der Kaufvertrag nicht gültig beurkundet ist. Dass der Grundbuchverwalter sonstwie einen offensichtlichen Nichtigkeitsgrund entdeckt. Die Ablehnung der Anmeldung kann ein längeres Rechtsmittelverfahren nach sich ziehen.11 Die Wahrscheinlichkeit, dass solche Umstände eintreten, mag im Einzelfall als gering eingestuft werden. Ob der Zeitraum zwischen Abgabe der Anmeldung und der Eintragung im Grundbuch lang oder kurz sei, ganz ausschliessen lässt es sich nie. In einem solchen vermeintlich abgeschlossenen Kauf hat der Käufer das Nachsehen.
Gibt der Verkäufer jedoch die Anmeldung ab, bevor der Käufer bezahlt, so geht er das Risiko ein, dass der Käufer es sich anders überlegt und das Geld nicht mehr hergeben will. Vielleicht hatte er es gar nie. Zurückziehen lässt sich die Anmeldung, einmal abgegeben, nicht mehr, so dass das Grundstück trotzdem unweigerlich und unaufhaltsam auf den Käufer über geht. Ficht der Käufer den Grundstückkaufvertrag wegen Irrtums12 an oder glaubt er, den Preis ganz oder teilweise nicht bezahlen zu müssen, weil er auf dem Standpunkt steht, das auf dem Grundstück stehende Haus weise Mängel13 auf, so darf er nicht zahlen, ohne zu riskieren, zwar das Grundstück zurück geben zu müssen, aber das Geld nicht zurück zu erhalten. Denn es kann nicht zurück gefordert werden, was freiwillig und irrtumsfrei bezahlt wurde, ohne geschuldet gewesen zu sein.14 Damit geht der Verkäufer leer aus.
Wie man es auch anstellt, ist es falsch.15

Im Grundstückkauf ist der gleichzeitige Umsatz von Sache und Geld nicht möglich. Die Übertragung eines Grundstücks erfordert ein Verfahren, das durch die vom Verkäufer dem Grundbuchverwalter abzugebende Anmeldung in Gang gesetzt wird, so dass es darauf unaufhaltsam seinen Lauf nimmt und zeitlich nicht vorher bestimmbar abgeschlossen wird entweder durch Übergang Grundstücks auf den Käufer oder bei Abweisung der Anmeldung durch Verbleiben des Grundstücks beim Verkäufer.
Zahlt der Käufer im Voraus, so läuft er Gefahr, das Grundstück nicht zu erhalten und das Geld zu verlieren.
Zahlt der Käufer im Nachhinein, riskiert der Verkäufer, das Grundstück verloren zu haben und das Geld nicht zu erhalten.
Und weil Verkäufer und Käufer in diesem Verfahren nicht zugegen sind, also nicht nur bei der Eintragung im Tagebuch des Grundbuchs nicht anwesend sind, sondern ebenso wenig bei der Prüfung durch den Grundbuchverwalter und schon gar nicht bei der Eintragung im Hauptbuch des Grundbuchs, ist auch der Zeitpunkt des Übergangs für sie nicht vorhersehbar.16 Zwar wissen sie, dass das Grundstück mit der Tagebucheintragung als übergegangen gilt; jedoch nur dann und rückwirkend erst, wenn später die Eintragung im Hauptbuch erfolgt.17 Ob diese dannzumal aber vorgenommen werde, ist bei Abgabe der Anmeldung und deren Eintragung im Tagebuch offen wie damit der Übergang des Grundstücks überhaupt.
Zwar wäre denkbar, dass der Grundbuchverwalter Verkäufer und Käufer zur Eintragung im Grundbuch herbei riefe. Doch dann wäre im Tagebuch die Eintragung bereits gemacht, so dass der Grundbuchverwalter die Übertragung des Grundstücks auch dann vornehmen müsste, wenn der Käufer die Zahlung verweigerte. Die Anmeldung zurück ziehen könnte der Verkäufer nicht. Denn sie muss unbedingt und vorbehaltlos sein, ansonsten sie von vornherein abgewiesen wird.

Die Lage scheint ausweglos. Es gibt daher nur eine Möglichkeit. Dass eine der beiden Leistungen gesichert wird. Der eine leistet im Voraus und der andere, seine Leistung vorher gesichert, im Nachhinein. Die Preiszahlung gesichert durch das unwiderrufliche Zahlungsversprechen. Im Grundstückkauf mit unwiderruflichem Zahlungsversprechen wird also nicht der Preis im Voraus bezahlt und zum Grundstück die im Nachhinein zu erfolgende Übertragung gesichert. Das Grundstück wird auf den Käufer übertragen und erst danach der Preis bezahlt, schon vorher, meistens schon vor oder mit Abschluss des Grundstückkaufvertrags, gesichert durch das unwiderrufliche Zahlungsversprechen.

Dreiecksverhältnisse sind im Rechtsleben so vertrackt wie sonst im Leben. Da Ware – da Geld, und der Grundstückkauf wäre vollkommen. Er könnte zwischen Zweien allein und ohne Bank getätigt werden.
Statt dessen überreicht der Käufer zuerst der Bank das Geld. Hat es die Bank, so übergibt sie dem Käufer das unwiderrufliche Zahlungsversprechen, darauf der Käufer dieses dem Verkäufer, dann der Verkäufer dem Käufer das Grundstück und schliesslich die Bank dem Verkäufer das Geld.
Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen macht den Grundstückkauf fast zu einem dem Kauf am Kiosk oder eines Van Gogh entsprechenden Kauf.

Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist wunderbar. Lässt sich ein Wunder erklären? Weshalb hält das Zahlungsversprechen, was es verspricht? Was verspricht es überhaupt? Und, wenn es den Grundstückkauf zum Kauf am Kiosk oder eines Van Gogh nur fast macht, was nicht?

 

1 Art. 216 Abs. 1 OR (Formvorschrift für Grundstückkaufverträge) und Art. 657 Abs. 1 ZGB (Formvorschrift für die Eigentumsübertragung an Grundstücken). In manchen Kantonen wird die Aufgabe des Notars vom Grundbuchverwalter wahrgenommen.

1a In manchen Kantonen, beispielsweise St. Gallen, wird die Aufgabe des Notars vom Grundbuchverwalter wahrgenommen.

2 Art. 963 Abs. 1 ZGB (Anmeldung als Voraussetzung der Grundbucheintragung).

3 Art. 948 Abs. 1 ZGB (Einschreibung der Anmeldungen ins Tagebuch).

4 Art. 83 GBV (Prüfung der Anmeldungen durch das Grundbuchamt).

5 Art. 967 Abs. 1 ZGB (Eintragungen im Hauptbuch nach der Reihenfolge des Eingangs der Anmeldungen).

6 Art. 87 Abs. 1 GBV (Abweisung von Anmeldungen).

7 BGE 115 II 221 ff. (Ausschluss des einseitigen Rückzugs von Anmeldungen).

8 Art. 47 Abs. 1 Satz 2 GBV (Rückzug der Anmeldung nur mit Zustimmung des Käufers).

9 Der Käufer kann die Übertragung des Grundstücks nicht verhindern und die Annahme nicht verweigern, und zwar, anders als beim Kauf einer andern Sache, selbst dann nicht, wenn das Grundstück oder das Haus, welches darauf steht, mangelhaft ist oder sonstwie nicht dem Grundstückkaufvertrag entspricht.

10 Art. 972 Abs. 1 ZGB (Entstehen dinglicher Recht mit Eintragung im Hauptbuch).

11 Art. 956a f. ZGB (Beschwerdebefugnis und Beschwerdeverfahren). Art. 87 Abs. 3 und 4 GBV (Beschwerderecht gegen Abweisungsverfügungen).

12 Art. 23 ff. OR (Mängel des Vertragsschlusses wegen Irrtums).

13 Art. 197 ff. OR i.V.m. Art. 221 OR (Gewährleistung wegen Mängeln der Kaufsache).

14 Art. 63 Abs. 1 OR (Zahlung einer Nichtschuld).

15 Grundbuchauszüge enthalten den Hinweis auf Anmeldungen, die im Tagebuch, aber noch nicht im Hauptbuch eingetragen sind (Art. 31 Abs. 4 Bst. e GBV). Dies gewährleistet jedoch nicht, dass die Eintragung im Hauptbuch später erfolgen wird.

16 BGE 74 II 230 E. 3 („Die Eintragung ins Hauptbuch ist ein Vorgang, der nach aussen nicht in Erscheinung tritt. Der Grundbuchführer nimmt die Uebertragung aus dem Tagebuch ins Hauptbuch vor, sobald er dazu Zeit findet. Es können mehrere Tage, unter Umständen […] mehrere Wochen vergehen. Er braucht den Beteiligten nicht davon Kenntnis zu geben, wann er diese Besorgung vornimmt. […] Das Grundbuchamt vermöchte nicht einmal sicher Auskunft zu geben [über den Zeitpunkt der Eintragung]. Ist doch der Rechtserwerb im Hauptbuche nach dem Tage der Tagebucheinschreibung zu datieren und nicht vorgeschrieben, dass der Zeitpunkt der Uebertragung in das Hauptbuch irgendwo vermerkt werden soll.“).

17 Art. 972 Abs. 2 ZGB (Rückwirkung der Eintragung im Hauptbuch).