Verkäuferpfandrecht

Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist noch nicht so lange gebräuchlich. Bis über die Hälfte des vergangenen Jahrhunderts hinaus sind Grundstückkäufe, wie ältere Güterhändler und Grundbuchverwalter sagen, ohne dieses getätigt worden. Und immer drängt sich dann die Frage vor: Wie hat man es denn früher gemacht? Wer aber weiter herum hört, erfährt auch, dass in manchen Gegenden das unwiderrufliche Zahlungsversprechen nach wie vor unüblich ist oder zusammen mit anderm eingesetzt wird.1 Und wie das Gesetz sich vorstellt, dass man den Grundstückkauf gefahrlos durchführe?

Um dem im Voraus das Grundstück dem Käufer übergebenden Verkäufer die Zahlung des Preises zu gewährleisten, ist vom Gesetz das Verkäuferpfandrecht vorgesehen.2 Wie weit vermag es den Grundstückkauf dem Handkauf anzunähern?

Ein Pfand ist eine Sache, welche der Schuldner dem Gläubiger übergibt, damit er darauf greifen kann, sollte die Schuld nicht getilgt werden. Im Verkäuferpfandrecht ist es das verkaufte Grundstück, welches als Pfand dem Verkäufer die Preiszahlung des Käufers sichern soll.
Das Verkäuferpfandrecht wird durch Eintragung im Grundbuch bestellt.3 Diese erfolgt auf das vom Verkäufer dem Grundbuchverwalter zu stellende und mit dem Grundstückkaufvertrag als Ausweis versehene Begehren4 und ohne Mitwirkung des als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragenen Käufers.5 Die Eintragung kann erst verlangt werden, wenn der Verkäufer den Übergang des Grundstücks auf den Käufer beim Grundbuchverwalter angemeldet hat.6 Von da an kann das Begehren während kurzer und nicht verlängerbarer Frist von drei Monaten7 gestellt werden.8 Massgebend ist die Eintragung im Hauptbuch des Grundbuchs, die, wenn erfolgt, auf den Zeitpunkt der Eintragung im Tagebuch vermerkt und damit des Eingangs der Anmeldung beim Grundbuchverwalter zurückbezogen wird.9 Solange die Frist nicht abgelaufen ist, kann der Verkäufer es auch noch eintragen lassen, wenn der Käufer das Grundstück weiter veräussert hat10 oder in Konkurs gefallen ist11. Das Verkäuferpfandrecht sollte sich, was freilich nicht unumstritten ist, selbst gegen denjenigen durchsetzen, der ahnungslos das Grundstück vom Käufer gutgläubig erworben hat.12 Als Drittpfandeigentümer unterliegt er der Gefahr, das Grundstück zwei Mal bezahlen zu müssen.13 Wenn die Belege nicht rechtzeitig beizubringen sind und eine Anmeldung damit vom Grundbuchverwalter abgewiesen würde14, kann durch das Gericht eine vorläufige Eintragung, allenfalls superprovisorisch, im Grundbuch veranlasst werden15c, welche die Frist bei späterer und gestützt darauf erfolgter endgültiger Eintragung wahrt.16 Der Verzicht auf das Verkäuferpfandrecht ist im Voraus nicht zulässig17 und kann erst erklärt werden, wenn auch die Eintragung des Verkäuferpfandrechts möglich wäre.18
Bleibt die Preiszahlung aus, so kann der Verkäufer das Grundstück verwerten lassen. Bis zur Tilgung der gesicherten Schuld fliesst der Erlös dem Verkäufer allein zu. Allerdings nur so weit, als nicht andere Grundpfandrechte vorgehen. Denn das Verkäuferpfandrecht hat gegenüber früher eingetragenen Grundpfandrechten keinen Vorrang.19 Wenn der Verkäufer das Verkäuferpfandrecht wirksam eintragen lassen will, so dass nur vorher eingetragene Grundpfandrecht diesem vorgehen, wird er daher dessen Anmeldung zusammen mit der Anmeldung auf Übertragung des Grundstücks dem Grundbuchverwalter abgeben.20 Damit das Verkäuferpfandrecht unmittelbar nach der Eintragung des Käufers als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen wird. Schon vor Abschluss des Grundstückkaufvertrags wird der Verkäufer ausserdem beachten, ob Bauhandwerkerpfandrechte drohen könnten, welche das auf einem übersetzten Kaufpreis beruhende Verkäuferpfandrecht auch einzuschränken vermögen, wenn sie auf einer spätern Pfandstelle eingetragen sind.21

Das Verkäuferpfandrecht jedoch hat einen Haken. Soll ein Pfandrecht die Tilgung einer Schuld sichern, so fällt es dahin, wenn die Schuld nicht oder nicht mehr besteht.22 Das Verkäuferpfandrecht steht dem Verkäufer an dem verkauften Grundstück nach dem Gesetz nämlich nur für die Forderung zu.23 Erweist sich der Grundstückkaufvertrag als ungültig, so gehen die daraus fliessenden Verpflichtungen unter. Zwar dürfte es nicht häufig vorkommen, dass ein notariell beurkundeter Grundstückkaufvertrag die Formvorschriften nicht wahrt, aber ein solcher Vertrag kann auch infolge einer Irrtumsanfechtung oder dergleichen als von Anfang an nicht bestehend gelten.24 Ist also eine Preiszahlungspflicht nicht oder nicht mehr vorhanden, so erlischt auch das Verkäuferpfandrecht.25 Selbst wenn das Grundstück auf den Käufer übergegangen ist. Denn die Abhängigkeit vom Bestand sowie Umfang und Schicksal der zu sichernden Forderung ist ein Grundprinzip des Pfandrechts26, wenn auch Ausnahmen27 dazu bestehen.

Als Recht nicht nur gegen eine Person, sondern auch gerichtet auf eine Sache, ist das Verkäuferpfandrecht zwar ein bärenstarkes Recht, geschwächt jedoch durch die Abhängigkeit vom Bestand der auf die Preiszahlung gerichteten Schuld. Das Verkäuferpfandrecht nähert den Grundstückkauf somit nur beschränkt und daher nur ungenügend dem Handkauf an.

Das Verkäuferpfandrecht ist ein Nebenrecht. Nebenrechte sind vom Bestand der zu sichernde Forderung abhängig.28 Ist das unwiderrufliche Zahlungsversprechen, wie von einem Gericht festgestellt, ein Nebenrecht29, so hängt wie das Verkäuferpfandrecht auch dieses vom Bestand der Kaufpreisforderung ab. Soll aber das unwiderrufliche Zahlungsversprechen unabhängig davon Bestand haben, so ist entweder das unwiderrufliche Zahlungsversprechen doch kein Nebenrecht oder das Recht, welches es sichern soll, nicht die Kaufpreisforderung, sondern ein anderes Recht.

Wenn es zutrifft, dass etwas ist, was es sein soll, und dass das Verkäuferpfandrecht den Zweck hat, dem Verkäufer den Preis für das Grundstück zukommen zu lassen, sobald es auf den Käufer übergegangen ist, und zwar, wenn auch unter dem Vorbehalt der Rückforderung, sollte sich der Grundstückkaufvertrag als ungültig erweisen, unabhängig von der Gültigkeit des Kaufvertrags, so müsste das Verkäuferpfandrecht unabhängig von der Gültigkeit des Grundstückkaufvertrags bestehen. Wenn dafür ein richterliches Urteil nicht genügt, muss das Gesetz entsprechend angepasst werden.

 

1 Ruth Arnet: Abwicklung und Absicherung der Gegenleistung. S. 445 Ziff. 3.2 und Fn. 60 (unterschiedliche Praxis zum Verkäuferpfandrecht in den Kantonen, insbesondere Bern).

2 Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB (Verkäuferpfandrecht).

3 Art. 799 Abs. 1 ZGB (Errichtung eines gesetzlichen Grundpfands). Peter Tuor/Bernhard Schnyder/Jörg Schmid Jörg/Alexandra Rumo-Jungo: Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, § 111 N. 36, S. 1092 (Entstehung mit der Eintragung im Grundbuch).

4 Art. 76 Abs. 1 GBV (Urkunden, die zur Begründung der Forderungen notwendig sind, als Rechtsgrundausweis). Handkommentar zum Schweizer Privatrecht: N. 2 und N. 5 zu Art. 837 ZGB (Eintragung des Verkäuferpfandrechts unter blosser Anmeldung des Forderungsgläubigers bei Vorlage des beurkundeten Grundstückkaufvertrags auch ohne Zustimmung des Grundeigentümers oder gerichtliche Anordnung).

5 Art. 963 Abs. 1 ZGB und Ruth Arnet: Abwicklung und Absicherung der Gegenleistung, S. 444, Ziff. 3.1.1 (Voraussetzungen der Eintragung). Peter Tuor/Bernhard Schnyder/Jörg Schmid Jörg/ Alexandra Rumo-Jungo: Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, § 112 N. 32, S. 1115 (Beginn des Fristenlaufs). Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup: Sachenrecht. Rn. 1681, S. 457 (dem Käufer steht erst nach erfolgter Eintragung des Verkäuferpfandrechts nur die Grundbuchberichtigungsklage gemäss Art. 975 ZGB zu).

6 BGE 74 II 230 E. 3 (Fristbeginn mit Eintragung der auf Übertragung des Grundstücks auf den Käufer gerichteten Anmeldung im Tagebuch).

7 Anders als die Frist für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts, für das seit 1. Januar 2012 eine Verwirkungsfrist von vier Monaten läuft (Art. 839 Abs. 2 ZGB) und die nur erfolgen darf, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist und nicht verlangt werden kann, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Das Verkäuferpfandrecht lässt sich demgegenüber nicht abwenden, indem anderweitige Sicherheit geleistet wird (Ruth Arnet: Abwicklung und Absicherung der Gegenleistung. S. 445, Ziff. 3.1.3).

8 Art. 838 ZGB (Dreimonatsfrist). Basler Kommentar: N. 22 zu Art. 837/838 ZGB (Verwirkungsfrist). Rainer Schumacher: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht. N. 1 zu Art. 839 ZGB (Verwirkungsfrist kann im Gegensatz zur Verjährungsfrist weder stillstehen noch unterbrochen werden).

9 Rainer Schumacher: Das Bauhandwerkerpfandrecht. S. 477 N. 1318 (Entstehung des Pfandrechts durch Eintragung im Hauptbuch mit Rückwirkung auf die Eintragung im Tagebuch). Es kommt auf den phyischen Eingang an, ein Poststempel ist belanglos (Rainer Schumacher: Das Bauhandwerkerpfandrecht. Rn. 1534, S. 564).

10 Peter Tuor/Bernhard Schnyder/Jörg Schmid/Alexandra Rumo-Jungo: Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, § 112 N. 29, S. 1114 und Rainer Schumacher: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht. N. 3 zu Art. 837 ZGB, S. 626 und N. 5 zu Art. 837 ZGB, S 627 (Eintragung des Verkäuferpfandrechts gegen denjenigen, der als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch jeweils eingetragen ist).

11 Peter Tuor/Bernhard Schnyder/Jörg Schmid/Alexandra Rumo-Jungo: Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, § 112 N. 32, S. 1115 und Basler Kommentar: N. 13 zu Art. 837/838 ZGB (Eintragung nach Eröffnung des Konkurses).

12 Rainer Schumacher: Handkommentar zum Schweizer Privaterecht. N. 3 zu Art. 837 ZGB, S. 626 (Risiko der Doppelzahlung insbesondere für den Käufer eines neue überbauten Grundstücks oder eines neu erstellten Stockwerkeigentums). Basler Kommentar: N. 12 zu Art. 837/838 ZGB (zur umstrittenen Durchsetzbarkeit gegen einen gutgläubigen Erwerber). Der Käufer eines Grundstücks wird sich daher darüber zu vergewissern haben, dass der Verkäufer das Grundstück vor mehr als drei Monaten erworben, oder wenn während kürzerer Zeit, es bezahlt hat.

13 Rainer Schumacher: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht. N. 3 zu Art. 837 ZGB (Doppelzahlungsrisiko des Grundeigentümers als Drittpfandeigentümer).

14 Eine Anmeldung muss im Zeitpunkt, zu dem sie beim Grundbuchverwalter eingeht, sämtliche Eintragungsvoraussetzungen erfüllen (Rainer Schumacher: Das Bauhandwerkerpfandrecht. Ergänzungsband. S. 157 f. N. 517).

15 Rainer Schumacher: Das Bauhandwerkerpfandrecht. Ergänzungsband. S. 153 ff. über Zivilprozess und Bauhandwerkerpfandrecht (Verfahren nach ZPO).

16 Art. 961 ZGB (vorläufige Eintragung im Grundbuch). Peter Tuor/Bernhard Schnyder/Jörg Schmid/Alexandra Rumo-Jungo: Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, § 112 N. 32, S. 1115 sowie Basler Kommentar: N. 25 zu Art. 837/838 ZGB und Rainer Schumacher: Das Bauhandwerkerpfandrecht. S. 479 N. 1323 (Fristwahrung im Hinblick auf spätere definitive Eintragung).

17 Art. 837 Abs. 3 ZGB (Ungültigkeit des im Voraus erklärten Verzichts auf das Verkäuferpfandrecht).

18 Ruth Arnet: Abwicklung und Absicherung der Gegenleistung. S. 447, Ziff. 3.3.2 und Handkommentar zum Schweizer Privatrecht: N. 34 zu Art. 838 ZGB (frühest möglicher Zeitpunkt des Verzichts auf das Verkäuferpfandrecht erst nach Eigentumsübergang zufolge Grundbucheintrags).

19 Art. 817 Abs. 1 ZGB und Art. 219 Abs. 3 SchKG (Verteilung des Erlöses nach dem Rang der Grundpfandrechte). Basler Kommentar: N. 26 zu Art. 837/838 ZGB (Rang nach dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch). Basler Kommentar: N. 14 zu Art. 813 (Keine Eintragung in leere Pfandstelle und ohne Nachrückungsrecht).

20 Rainer Schumacher: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht. N. 2 f. zu Art. 839 ZGB (Eintragung frühestens mit der Eintragung des Grundeigentums aufgrund gleichzeitiger Anmeldung).

21 Rainer Schumacher: Das Bauhandwerkerpfandrecht. Rn. 1816, S. 663 (Anfechtbarkeit des Verkäuferpfandrechts durch Bauhandwerker).

22 Hans Leemann: Berner Kommentar zum Sachenrecht. N. 5 zu Art. 837 ZGB (Abhängigkeit vom Bestand der Kaufpreisforderung).

23 Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB und Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup: Sachenrecht. Rn. 1666, S. 455 (verkauftes Grundstück als Gegenstand des Verkäuferpfandrechts).

24 Art. 23 ff. OR (Mängel des Vertragsschlusses).

25 Das Verkäuferpfandrecht ist wie das Bauhandwerkerpfandrecht ein gesetzliches Grundpfandrecht, das abhängig ist vom Bestand der zu sichernden Forderung; Rechtsgründe für das Erlöschen der Vergütungsforderung bewirken den Untergang des Baupfandrechts (Rainer Schumacher: Das Bauhandwerkerpfandrecht. S.368 N. 1043 und S. 555 f. N. 1510). Das Verkäuferpfandrecht ist also abhängig vom Bestand der Kaufpreisforderung (Hans Leemann: Berner Kommentar, N. 6 zu Art. 837 ZGB).

26 Karl Oftinger/Rolf Bär: Das Fahrnispfand. N. 149 ff. zu Art. 884 ZGB, S. 140 ff. und Dieter Zobl/Christoph Thurnherr: Das Fahrnispfand. N. 246 ff. Systematischer Teil, S. 71 ff. (Akzessorietät des Pfandrechts).

27 Ausnahmen bestehen etwa zum Schuldbrief oder dass ein Pfand für eine künftige Forderung bestellt werden kann sowie etwa Weiterbestand des Pfandrechts trotz Verjährung der zu sichernden Forderung (Karl Oftinger/Rolf Bär: Das Fahrnispfand. N. 153 f. zu Art. 884 ZGB, S. 141 f. und Dieter Zobl/Christoph Thurnherr: Das Fahrnispfand. N. 248 ff. Systematischer Teil. S. 73 ff.).

28 Art. 114 Abs. 1 OR. Christian Schöbi: Die Akzessorietät der Nebenrechte von Forderungen. S. 10 ff.

29 BGE 5A.207/2007 E. 2.3 (Unwiderrufliches Zahlungsversprechen als Nebenrecht).